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グアムの不動産投資(7)

明けましておめでとうございます。

さて、昨年グアムから日本に帰国したので、グアムでずっと住んでいたコンドミニアムを昨年の7月に売却することができました。
実際にマーケットに売りに出したのが4月でしたので、3か月で販売することができました。ラッキーでした。\(^o^)/

売却した際にキャピタルゲインがでましたので、今日はその取扱いについて説明します。

これまでグアムの不動産投資と題して記事を書いてきましたとおり、通常、FIRPTA源泉税(売却額X15%)を売却時に収める必要があります。因みにグアムには州源泉税がないですが、ハワイ州(5%)やカリフォルニア州(3.3%)など他の州では、州源泉税も追加でかかります。ここで何もアクションを起こさないと、エスクローがクロージング時に売却額から源泉分差し引いて納付し、Form 8288-Aを発行します。そのForm 8288-Aは大切に保管が必要です。その年のTax Returnで還付を受けることになります。

実際の税金は
   売却額(Amount realized)
- 売却に用した費用(ブローカーのコミッション、諸経費、エスクロー費用など)
- Basis (購入時の取得価格や改装費用)
キャピタルゲイン

このキャピタルゲインに15%(長期キャピタルゲイン税率)を乗じた額が納付しなければいけない額となります。
つまり、相当額還付されます。

お勧めのポイント:
売却前にForm 8288-BをIRSにファイルしてWithholding Certificateを取得することで、源泉税が免除や軽減することが可能です。
しかし、その手続きに90日程かかるので、現実的には買い手やブローカーとのコミュニケーションが重要になります。

私の場合は、4月にマーケットに出して、5月中旬には買い手が意思表示をしてくれて、1か月間のInspection期間を経て、7月上旬にクロージングであるため、当然この手続きはできませんでした。私の場合は、自分で確定申告をするので、エスクローにお願いしてFIRPTA源泉税の源泉徴収もしないようにお願いしました。エスクローは徴収義務(法律で決められています)があるので、私の方でその責任を免除するレターを作成しました。すべて私が責任取るというレターです。但し、普通にお願いしても法律に反することには変わりませんので、エスクローも許可してくれません。そして、本日の本題です。

Sec 121(Home sale exclusion)というキャピタルゲインの免除の法律が別途あります。
以下の要件を満たす場合、$250,000(本人)、$500,000(夫婦)までのキャピタルゲインを免除するというものです。

1.売却時、売却する不動産の所有者であること。
2.売却日から過去5年の内、2年間、主たる住居として居住していたこと。

私のキャピタルゲインは$500,000以下であるので、最終的に税金はゼロになります。


そして、

一切の責任は私にあるレターと、私自ら確定申告も実施するという約束でFIRPTA源泉税の手続きが発生しませんでした。

後は、アメリカ人が自宅を売却したのと同じ手続き(Form 1040,Form 1040_Schedule D, Form 8949, Form 1099-Sのファイル)になります。そこで、Form1099-Sというものをエスクローに発行してもらいました。もしForm 1099-Sを受領しない場合で、Home sale exclusionに該当する場合は確定申告にて報告する必要もありません。

私は確定申告をしますので、本日申告書を準備しました。購入当時の床や壁の改装費用やキッチンの改装工事のレシートを整理してBasisを出してキャピタルゲイン額を特定したりしました。その当時のレシートを見ながら、グアムでの日々を懐かしく思いました。

このSec 121を知っているだけで、多額のFIRPTA源泉税(家や高級車買えちゃうくらいの)を支払う必要がなくなるということです。一旦源泉税を納めた場合、私のケースですと、7月に納付して、2019年4月15日までに確定申告をして、還付されるのが恐らく2019年12月となります。利息付(5%)で還付してくれるので、ある意味、預金と思えばいいかもですがo(^▽^)o

知らないと損すると言いたかったのですが、利息を考える損かどうかは分かりませんね。


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2018年最初で最後

皆さん、お久しぶりです。

気がついてみたら、2018年は一度もブログをアップしておりませんでした。

サイパンに1年、グアムに10年暮らしてきましたが、今年の1月に日本に帰国しました。

現在は、デロイトの東京オフィスでコンサルタントとして勤務しております。

東京の生活にも慣れ、この1年新しい仲間と、とても有意義で、とても楽しい時間を過ごすことができました。

2019年から、また記事を少しずつ積み重ねていこうと思います。

これからもよろしくお願いします。


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グアムの不動産投資(6)

皆様、いかがお過ごしでしょうか?すっかりご無沙汰しております。ここ数年間は多数のプロジェクトに関与しておりまして、あまりの忙しさに記事をかけずにおりました。未だにその状況は変わりませんが...。本日、グアムでの土地の売買の話をお客様としておりました。以前ブログでFIRPTAについて記事グアムへの不動産投資(2)を書きました。2016年2月14日以降、その源泉税率が10%から15%(売買価格×15%)に引き上げられておりました。一応、情報をアップデートしておきますね。

うーん、この5%の上昇は大きいですよね。

また時間を見つけてブログを書きます。

これからもよろしくお願いします。

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グアムの不動産投資(5)

皆さん、こんにちは。最近よくされる質問がありますので、ここに纏めておきます。「グアム(アメリカ本土でも)において、中古の不動産物件を取得した際の減価償却の耐用年数は何年ですか?」という質問です。その答えは、「住居用としては27.5年、商業用としては39年です。その物件の新・旧問わず、この耐用年数でリセットされます。」そして、日本に在住の方(資産家の方)が、グアム若しくはアメリカ本土で資産(海外資産)を購入された場合は、日本での申告が必要になります。日本で申告されるので、当然償却ルールは日本のルールが適用されます。日本の場合は、購入したものが中古である場合、残存耐用年数(築22年だと、単純計算で5.5年で償却となりますが、正確には、ちゃんと計算方法がありますので、税理士にご相談を)が引き継がれます。アメリカの場合、土地よりも建物の方への資産価値の割合が高いですので、償却メリットがあります。つまり、$550,000、22年経過した物件だと$100,000/年の償却が取れることになります。日本の税法上は節税効果があります。ただし、その資産はいずれ相続の対象ともなります。

日本の場合だと、どうしても土地に価値が偏っていますよね。日本だと、20年も経過したら建物の価値はないでしょうね、更地にして売却というのが多いのではないでしょうか。もったいないですね。でも最近では、ここに目をつけて優良中古物件に盛んに売買されているとか。ちゃんと中古物件を評価することがなされているそうです。

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ホノルルマラソンを走り終えて。

皆様、お久しぶりです。久しぶりにブログを書いております。今日で2015年も終わりです。振り返ってみるとひたすら仕事に邁進した1年でした。夏には、タイのバンコク(3年連続)にてバカンスを楽しみ、また、以前から行ってみたかった長崎の軍艦島を訪れまそした。そして、この冬はホノルルマラソンに参加しました。人生初のフルマラソンでした。仕事が忙しいので十分な準備もなく本番を迎えました。結果は何とか完走(いえ、正確には完歩ですね)しました。時間制限のない大会を選んで本当によかったと思いました。6時間47分でのゴールとなりました。走れたのは最初の15kmだけで、あとはひたすらゴールまで足を引きずって歩きました。3万4千人が参加したそうですが、ゴールをしたのは2万2千人だと聞いています。おそらくエントリーしたけど参加できなかった、あえなく途中棄権した方が沢山いたのだと推察します。その中でも14時間かけてひたすら歩いてゴールした方もいるとか。

高橋尚子さんがハーフ付近で応援をしてくれていました。31km付近からは、ゴールを目指して歩いている人たちを先導して走ってくれました。とても良き思い出になりました。とにかく、沿道で応援してくれる人が沢山いて、とても勇気づけられました。これがアロハ精神というやつなのでしょうか。

マラソン大会としては、やはりホノルルマラソンは最高に充実しているなあと思いました。レース中はもう2度とフルマラソンは走らないと思っていましたが、終わった後はまた走りたい気持ちが出てきました。なんでかなあ?

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プロフィール

petorinko

Author:petorinko
篠原隆紀
イリノイ州公認会計士(USCPA)
国際勅許管理会計士 Chartered Global Management Accountant(CGMA)
米国公認会計士協会・正会員
青山学院大学卒
某上場会社勤務、デロイトグアム事務所勤務を経て、デロイト東京事務所に勤務。日米の企業会計監査や財務コンサルティングに従事。

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